香河大运河智慧街区丨关于公寓产品的三大疑惑解析

来源：吉屋网发布时间：2018-11-27 15:53:04

解惑1：40年产权年限到期了怎么办？

解惑2：买40年产权的房产是不是吃亏了？

解惑3：商业地产的前景比不上住宅？

自2016年国庆节后国家开始了楼市调控，火热的住宅市场一度降温，2017年调控政策再次出手，限购、限贷甚至限售，调控手段不断加码，楼市开始逐步走向稳定。而与此同时，公寓利好新政频出，让公寓逐渐成为市场新宠，住宅与公寓开始呈现不一样的态势。《为何现在40年公寓成为环京区域的香饽饽？》让我们一起来了解下。

不限购、不限贷，适宜投资与居住两用；土地使用权到期可续；一般地处城市核心，居住人群以商务族为主，物业服务和优良的配套设施高于一般住宅；商业用地的拆迁赔偿远高于住宅……凭借着多方面的优势，在全国性“住宅调控”的影响下，商业公寓销售甚是紧俏，深受市场青睐。

1、40年产权年限到期了怎么办？

在我国，房屋产权都为永久期限，只有土地使用权限分为不同的使用权限，比如住宅*70年、商业、文娱用地40年等。也就是说，不管是70年还是40年，不管你买的是住宅、公寓、还是写字楼或商铺，都会有到期的那一天。

那么到期了怎么办呢？新版《不动产权证书》设“使用期限”，是为更醒目标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，实现自己对于房屋的所有权。《城市房地产管理法》也规定，“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期”。

2016年4月份，深圳发生了一起业主主动补交地价款的案例。福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主申请补交地价延期。相关资料显示，该房产的土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。该业主已于2016年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元，经过规土委*直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。

根据数据，长城大厦的目前市价为8万元/平方米，该套房产市值约645万元，补交地价款仅为市值的0.7%。换句话说，一套价值645万的房子仅补缴了4.5万的费用（仅市值的0.7%），产权年限延期了20年，用一点点的投入，换来高*的投资收益，绝对是理智的选择。

（报纸截图）

且不说，当前我国存活了40年之久的建筑是少之又少，商业用地还有着一大优势，那就是拆迁补偿费高。按照城市拆迁补偿管理办法有关规定，商业用地拆迁补偿资金是远高过普宅的，一般而言，商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积则是1赔1。

2、买40年产权的房产是不是吃亏了？

从使用角度上看，40年产权的商业公寓具灵活性，即可自己住，也可在自己二次置业后让孩子或老人住；又可以出租收取回报，由于商业公寓能够注册营业执照当办公房用，颇受小公司喜爱，这样同面积的公寓比住宅的租金都会高出不少。

同时，商业公寓一般都是在区域核心，地段价值、*空间都是区域内其它地段无法比拟的，可以说商业公寓占据了城市* 佳资源地，周边居住氛围成熟，交通便利，人气旺盛。

此外，公寓的价格要比相对同地段其他项目要略低，性价比更高。尽管40年产权公寓水电收费较住宅高，这些费用相较于购房成本来说，堪比九牛一毛，特别是多数商办公寓完全可以通过高租金来转移这笔费用。

国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

（图片来源于网络，如有错误欢迎留言指正）

目前，包括江西、武汉、四川、湖南、广东、贵州等近20个省份已经先后发布文件，支持"商改住"，"商改住"助力产品去化。

从以上政策可以看出，通过土地性质的调整，商改住产品按住宅标准设计，除土地使用年限外，与普通住宅区别和差距都大大缩小，这也就意味着商办产品未来的优势会更加突出。

3、商业地产的前景比不上住宅？

“商业地产是城市繁荣发达的核心，没有商业地产的住宅，也卖不上价格。”地产资深人士曾言，如果把一座城市比如成一个人，那么商业就是血液，能为其发展注入源源不断的动能。

商业地产是中国新型经济的载体，市场经济链条中的重要组成部分，对正处在转型中的中国经济产业结构有很大的贡献性。国家一直在鼓励投资商业地产，商业公寓是商业地产的一部分，也是风险率*的商业地产。

公寓住宅功能齐全，这里“麻雀虽小，五脏俱全”，客厅、卧室、卫生间、书房、储物间等一样不少，既节省了资金，也可以保证住户的生活质量，不管是用来出租还是出售，由于配套设施完善，客户拎包即可入住，非常方便。

未来的生活和工作节奏会越来越快，年轻人对生活品质的要求会越来越高，公寓这类房屋会成为年轻一代的首选。同时，大、中型公司的高级商务人士阶层，对这类公寓的需求也会越来越大，并且拥有可观的消费能力。小公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。因此，公寓的*空间非常广阔。

投资者可根据自身实际情况，选择合适的公寓类型进行投资，相信只要你选对了地方和类型，公寓住宅是不会让你吃亏的。

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