大运河智慧街区丨为什么40年产权商业公寓成了投资“香饽饽”？

来源：吉屋网发布时间：2018-11-09 18:15:53

近期一篇《为何现在40年公寓成为环京区域的香饽饽？》的文章在朋友圈传开，引发大众的强烈关注。

40年产权公寓属于商业性质，*至少得5成，一直以来，购买这类公寓需要具备一定的资金实力，*受小本投资客青睐，而非一般刚需族所能承受。那为什么商业公寓还会成为投资者眼中的“香饽饽”呢？

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不限购、不限贷；土地使用权到期可续；一般地处城市核心，居住人群以商务族为主，物业服务和优良的配套设施高于一般住宅；商业用地的拆迁赔偿远高于住宅……凭借着多方面的优势，在全国性“住宅调控”的影响下，商业公寓销售甚是紧俏，深受市场青睐。

近期有机构调查当下商业公寓市场买家报告中指出，仅有22%的客户购买作自住用途，其余7成多的客户购买商业公寓均为投资打算。

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“小公寓投资门槛较低，好卖*也较快；而面积小租金压力小，往往比大户型更容易出租，由于相对稀缺，也更租得起价。”业内人士分析，商业公寓的购买人群主要为有稳定工作的工薪阶层以及个体、小私营业主。这部分人共同特点在于手头拥有一笔不多的闲散资金，且投资理财的观念较稳妥，倾向于公寓产品来为自己的资本保值增值。

解惑1：40年产权年限到期了怎么办？

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在我国，房屋产权都为永久期限，只有土地使用权限分为不同的使用权限，比如住宅*70年、商业、文娱用地40年等。也就是说，不管是70年还是40年，不管你买的是住宅、公寓、还是写字楼或商铺，都会有到期的那一天。

那么到期了怎么办呢？据国土部解释，新版《不动产权证书》设“使用期限”，是为更醒目标明土地使用期限，提醒业主在使用期限到期前及时去续期，实现自己对于房屋的所有权。《城市房地产管理法》也规定，“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期”。

且不说，当前我国存活了40年之久的建筑是少之又少，商业用地还有着一大优势，那就是拆迁补偿费高。按照城市拆迁补偿管理办法有关规定，商业用地拆迁补偿资金是远高过普宅的，一般而言，商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积则是1赔1。

解惑2：买40年产权的房产是不是吃亏了？

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从使用角度上看，40年产权的商业公寓具灵活性，即可自己住，也可在自己二次置业后让孩子或老人住；又可以出租收取回报，由于商业公寓能够注册营业执照当办公房用，颇受小公司喜爱，这样同面积的公寓比住宅的租金都会高出不少。

同时，商业公寓一般都是在区域核心，地段价值、*空间都是区域内其它地段无法比拟的，可以说商业公寓占据了城市* 佳资源地，周边居住氛围成熟，交通便利，人气旺盛。

此外，由于开发商的利润主要是在商业上实现，公寓只是作为配套对利润的期望值并不高，因此公寓的价格要比相对同地段其他项目要略低，性价比更高。尽管40年产权公寓水电收费较住宅高，这些费用相较于购房成本来说，堪比九牛一毛，特别是多数商办公寓完全可以通过高租金来转移这笔费用，并对*构成阻碍。

解惑3：商业地产的前景比不上住宅？

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“商业地产是城市繁荣发达的核心，没有商业地产的住宅，也卖不上价格。”地产资深人士曾言，如果把一座城市比如成一个人，那么商业就是血液，能为其发展注入源源不断的动能。

商业地产是中国新型经济的载体，市场经济链条中的重要组成部分，对正处在转型中的中国经济产业结构有很大的贡献性。国家一直在鼓励投资商业地产，商业公寓是商业地产的一部分，也是风险率*的商业地产。好地段、低总价、精装修，可自住可商用……公平来讲，商业公寓*潜力更大，更值得出手投资。

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